Налоги в Испании: сдача недвижимости в аренду

Главная » info » Налоги в Испании: сдача недвижимости в аренду

Покупка жилья в Испании с целью инвестирования с последующей сдачей в аренду очень распространена среди наших клиентов. Естественно возникает множество вопросов по налогообложению. В данной статье мы собрали всю информацию по данной теме.

Частные лица, предоставляющие жилье в аренду в Испании уплачивают следующие виды налогов:

— Подоходный налог

— Налог на добавленную стоимость («НДС»)

 

Напоминаем, что эта информация не является исчерпывающей и не предназначена для юридической консультации (в некоторых регионах существуют свои особенности и налоговые льготы). 

ПОДОХОДНЫЙ НАЛОГ

 

Если вы получаете доход в Испании, он облагается подоходным налогом. Финансовый год в Испании проходит с 1 января по 31 декабря. После чего формируется налоговая декларация. Большинство налогоплательщиков Испании подают свои  налоговые декларации через интернет. Используемая форма зависит от вашего налогового статуса.

Резиденты облагаются подоходным налогом физических лиц и заполняют модель 100

для подачи годовой налоговой декларации. Лица, на которых распространяется специальный налоговый режим в соответствии со статьей 93 Закона “О подоходном налоге физических лиц”, заполняют модель 151/150.

Налогоплательщики-нерезиденты облагаются подоходным налогом нерезидентов. Те, кто не имеет постоянного представительства, заполняют модель 210, а нерезиденты с постоянным представительством — модель 200. Под нерезидентами мы понимаем нерезидентов без постоянного представительства. 

 

Сроки подачи налоговой декларации

 

Для обычных налоговых резидентов и лиц, находящихся под особым режимом, срок подачи и оплата, как правило, до 30 июня последующего финансового года.

Если вы являетесь налогоплательщиком-нерезидентом, существуют ежеквартальные сроки подачи и уплаты подоходного налога нерезидентов, которые заканчиваются 20-го числа месяца после каждого квартала. При возникновении вопросов всегда можно обратиться в налоговые органы Испании. 

 

Ставки подоходного налога Испании

 

Для обычных налоговых резидентов шкала налога является прогрессивной, от 19% до 45 %, но варьируется в зависимости от автономного сообщества проживания. Если вы облагаете налогом в соответствии со специальным режимом, к вам применяется ставка 24% для первых 600.000€, выше которой вы переходите к ставке 45%.

Нерезиденты облагаются ставкой 24% (обычная фиксированная налоговая ставка) или 19%, если они являются резидентами страны ЕС или ЕЭЗ.

 

Лимит уплаты подоходного налога в Испании

 

Порог применяется для налоговых резидентов в зависимости от типа дохода, который они получают. Если они получают только доход от аренды, лимит обычно составляет 1000 евро. Если заработанный доход от аренды ниже этого предела им не нужно подавать декларацию о доходах. Если вы нерезидент или на Вас распространяется специальный режим, нет ограничений по налогообложению. 

 

Конкретные правила, применимые в Испании к доходам, полученным от краткосрочной аренды

 

Большая часть доходов от краткосрочной аренды считается доходностью капитала в недвижимость. Однако доход считается полученным от экономической деятельности, если арендодатель имеет полный рабочий день или гостиничные услуги, такие как питание, уборка или прачечная.

 Кроме того, если вы нерезидент в этой ситуации, у вас может быть постоянное представительство в Испании. Если вы находитесь в любом из этих случаев, на вас распространяются дополнительные обязательства и специальные правила в дополнение к общей информации, приведенной ниже. По этой причине мы советуем Вам проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам, чтобы убедиться, что вы правильно выполняете свои обязательства. Если вы сомневаетесь в своей текущей налоговой ситуации, мы рекомендуем обратиться к налоговому консультанту.

 

Налоговую базу налога на доходы можно уменьшить на величину расходов, в том числе:

  • Проценты по ипотечным кредитам
  • Амортизация
  • Страхование дома
  • Налоги на недвижимость (IBI)
  • Сборы за мусор
  • Агентские расходы
  • Расходы на техническое обслуживание и ремонт

Обратите внимание, что ни налогоплательщики, подпадающие под специальный налоговый режим, ни нерезиденты, которые в других странах ЕС или ЕЭЗ расходы не могут быть вычтены из ваших доходов от сбора арендной платы.

 

Амортизация

 

Фактические амортизационные расходы на недвижимость вычитаются в соответствии

с испанским законодательством. Стоимость амортизации считается эффективной, если она не превышает 3% от кадастровой стоимости или стоимости приобретения недвижимости, если она выше, без учета (ни в одном из случаев) стоимости

земли.

Местные и испанские налоговые органы указывают кадастровую стоимость в налоге на имущество местная недвижимость и налоговые данные соответственно, включая соотношение стоимости земли и стоимости строительства.

 

Общие налоги на недвижимость

Если вы являетесь владельцем дома в Испании (независимо от того, является ли он резидентом или нерезидентом для целей налогообложения в Испании), вы можете облагаться подоходным налогом, налогом на недвижимость и другими налогами на

недвижимость, независимо от того, является ли он пустым или арендованным.

Если дом пуст круглый год или его часть (т. е. “не сдается в аренду”), применяется арендная плата этот период будет равен 2 % кадастровой стоимости жилья (или 1,1%, если власти пересмотрели эту стоимость за последние десять лет), пропорционально количеству дней, в течение которых недвижимость остается пустой в течение финансового года. После этого применяются общие ставки подоходного налога для определения соответствующего налога.

Кроме того, право собственности на недвижимость облагается местным налогом на недвижимость («IBI»).

Это налог местного характера и зависит от муниципалитета.

Наконец, недвижимость, принадлежащая физическим лицам (будь то резиденты или нерезиденты), также может облагаться налогом на недвижимость. Доход от сбора арендной платы за рубежом для налоговых резидентов в Испании. Если вы являетесь налоговым резидентом в Испании, любой доход, который вы получаете от аренды недвижимости, расположенной за рубежом, также облагается подоходным налогом физических лиц в Испании. В этом в этом случае вычет может применяться во избежание двойного налогообложения, если они также облагаются налогом за рубежом. Сумма вычета ограничена испанским законодательством и конвенциями об избежании двойного налогообложения.

 

Пример расчета налога

У Лауры есть дом с двумя спальнями. Она начала арендовать одну из спален

в своем доме в период с июня по декабрь 2018 года (214 дней). Такой доход

считается доходностью капитала в недвижимость.

В 2018 году Лаура получила общую валовую арендную плату в размере 12 000 евро.

Лаура имела следующие расходы, связанные с жильем, в период с июня по декабрь 2018 года: проценты по ипотечным кредитам в размере 5 500 евро, амортизация в размере 1980 евро, местный налог на недвижимость от 350 €, страхование дома от 500 € и счета за электроэнергию и газ от 600 €. Валовая доходность 12.000. Уменьшаем эту сумму, вычитая расходы:

Проценты по ипотечным кредитам* * (3.225)

Амортизация* (1161)

Налог на недвижимость** (205)

Страхование жилья** (293)

Электричество и газ*** (600)

Чистая прибыль, подлежащая налогообложению 6 516

 

* Амортизация рассчитывается из стоимости недвижимости, как указано ниже: при

условии стоимости недвижимости 220.000 € x 30% x 3% = 1.980 € (это будет дополнительно ограничено  из-за пропорционального распределения, как указано ниже).

**Если дом не сдается в аренду на полный рабочий день в течение года, все ежегодные расходы (такие как проценты по ипотечным кредитам, страхование жилья и налог на недвижимость) должны быть пропорционально распределены. Приведенный пример был пропорционален, так как жилье было сдано в аренду только в период с июня по декабрь.

***Если расходы соответствуют периоду аренды жилья, пропорциональное распределение не требуется.

НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ

Налог НДС применяется к большинству потребительских товаров и услуг, предоставляемых в Испании (Канарские острова и города Сеута и Мелилья не являются частью испанской территории для целей НДС).

Недвижимость на Канарских островах или в городах Сеута и Мелилья также может быть облагается региональными акцизами.

Лицо, предоставляющее товары или услуги в Испании, может взимать НДС и оплачивать его испанским налоговым органам.

Если вы в настоящее время сдаете в аренду недвижимость для гостей, вам может потребоваться взимать НДС из стоимости аренды и платить эту сумму испанским налоговым органам. Владелец жилья обязан учитывать местные обязательства по НДС в отношении аренды.

 

Должен ли я взимать НДС с гостей, если я сдаю в аренду жилье в Испании?

 

Как правило, лица, осуществляющие обычную экономическую деятельность они должны взимать НДС за поставку товаров и услуг. Тем не менее, услуги размещения, которые не предоставляют гостиничные услуги (питание, уборка, прачечная и т. д.), являются деятельностью, которая считается облагаемой НДС, но освобождается от нее в соответствии с испанским законодательством. Если хозяин выполняет только эту деятельность, нет необходимости взимать НДС, и нет никаких обязательств по регистрации и уведомлению.

 

В любом другом случае вы обязаны зарегистрироваться для целей НДС, если вы выполняете действия облагаемые налогом и не освобождаемые от него на территории Испании для целей НДС (в настоящее время минимальный порог не применяется в Испании). Это правило применяется независимо от того, являетесь ли вы физическим лицом, установленным на испанской территории для целей НДС.

 

Я облагаюсь НДС. Как рассчитать сумму налога, которую я должен собрать с моих гостей?

 

Ставки НДС варьируются в зависимости от региона и часто меняются. Мы рекомендуем вам периодически консультироваться с местными налоговыми органами, чтобы узнать текущие ставки НДС, которые применяются в стране, в которой вы должны взимать налог.

 

На дату настоящего документа ставка испанского НДС, применимая к предоставлению услуг по размещению, составляет 10 %.

 

Я облагаюсь НДС. Как взимать НДС с гостей?

 

Если вы обязаны взимать НДС за услуги, предоставляемые вашим гостям, имейте в виду, что вы должны взимать НДС с них и подавать декларацию в испанские налоговые органы. Чтобы взимать НДС с ваших гостей, вы должны выполнить определенные обязательства, такие как выставление счета-фактуры гостям с указанием, среди других обязательных данных, цены услуг и суммы НДС, применяемой к ним. Декларации по НДС в Испании обычно делаются ежеквартально (например, с января по март) и должны быть представлены до 20-го числа месяца, следующего за рассматриваемым кварталом. Оплата должна быть произведена в тот же день, что и декларация НДС. Кроме того, в январе следующего года должна быть представлена ежегодная сводная декларация, включающая все операции, совершенные в течение года (могут быть исключения). 

Также вам может быть интересно

    • Отправьте запрос – мы свяжемся с Вами в ближайшее время

      Отправляя это сообщение, вы принимаете условия
    Открыть чат