Продажа дома без права собственности: требования, расходы, налоги и советы

Главная » info » Продажа дома без права собственности: требования, расходы, налоги и советы

В последние годы набирает силу альтернатива продажи собственного дома. Способ, который позволяет владельцам старше 65 лет получать ликвидность за счет продажи своего дома, не прекращая при этом жить в нем до конца своих дней.  А как можно продать дом, не отказавшись от пожизненного узуфрукта? Ключ в том, чтобы понимать, что полное владение недвижимостью делится на две части: узуфрукт и голое владение. Первое — это право пользования имуществом, а второе — само имущество. Таким образом, можно продать домовладение, но не право пользоваться им и наслаждаться им всю жизнь.

В Испании есть много компаний, специализирующихся на этом виде операций, люди много лет тратили свои сбережения на покупку домов. Накопленные сбережения людей старше 65 лет в Испании на жилье более чем в шесть раз превышают накопленные во всех частных пенсионных планах и в определенном возрасте пора сделать эту экономию рентабельной.

Идет постепенная нормализация идеи использования сбережений, накопленных за счет жилья во время выхода на пенсию, в отличие от культуры наследования, которая привязала нас к идее о том, что дом предназначен только для наследования наших родственников. Прогрессирующее старение населения и обстоятельства на рынке недвижимости, типичные для текущей экономической ситуации, подчеркнули существующую разницу между уровнем доходов и стоимости имущества. По этой причине для владельцев преклонного возраста все более распространено выставление своей собственности на продажу, сохраняя за собой пожизненный узуфрукт, имея возможность пользоваться приростом капитала, связанным с их недвижимостью, пока они живы.

Учитывая растущее число пожилых людей, которые думают о продаже своего голого дома в собственность, чтобы получить дополнительный доход, а также заинтересованность инвесторов и частных лиц в покупке жилой недвижимости, мы рассматриваем основные ключи к функционированию этих характеристик, начиная с необходимости подписывать его  нотариусом, чтобы избежать будущих проблем, вплоть до налогов, которые каждая сторона должна платить, и того, как должны быть распределены расходы на содержание дома, о котором идет речь.

Общие соображения при продаже голой недвижимости

Первое, что мы должны уяснить, это то, что продавец голой недвижимости должен быть не моложе 65 лет , хотя наиболее распространенный возраст в сделках этого типа составляет 75 лет и старше. Кроме того, эти операции обычно предназначены для объектов недвижимости, расположенных в крупных городах, таких как Мадрид, Барселона, Пальма-де-Майорка, Бильбао, Валенсия, Севилья, Аликанте или Лас-Пальмас, а также в туристических районах, таких как Марбелья или Бенидорм.

Еще один фактор, который необходимо учитывать, заключается в том, что продажа голой собственности дома осуществляется не по рыночным ценам, а со скидкой. Диапазон широк (снижение может составлять примерно от 20% до 60%), в зависимости от местоположения и характеристик недвижимости, а также возраста продавца и его потенциальной продолжительности жизни. В целом, чем старше владелец, тем меньше скидка на цену и наоборот. Наконец, эксперты помнят, что сделка, как и обычная продажа, должна быть подписана у нотариуса и зарегистрирована в Земельной книге, чтобы избежать проблем в будущем и получить все юридические гарантии.

Еще один фактор, который необходимо учитывать, — это то, что существует несколько способов проведения этой операции, в зависимости от того, как стороны согласовывают форму оплаты.

  • Единый разовый платеж. Продавец голой недвижимости получит полную сумму в начале операции. По истечении срока действия (который обычно является смертью продавца и узуфруктария) покупатель получает полную собственность без выплаты какой-либо дополнительной суммы продавцу или его потомкам .
  • Аннуитет. В этом случае продавец передает голое имущество в обмен на получение пожизненной ренты. По окончании узуфрукта покупатель консолидирует полную собственность без выплаты какой-либо дополнительной суммы продавцу или его потомкам. Желательно, чтобы в этом случае было включено отменительное условие для случаев неуплаты, в соответствии с которым узуфруктуарий восстановит полное право собственности на имущество.
  • Временная аренда. Эта альтернатива позволяет продавцу сохранить право узуфрукта в обмен на получение дохода за определенный период. В случае, если срок истечения срока наступает раньше, чем сроки, предусмотренные для временной арендной платы, право продавца или его потомков на получение отложенных сумм может быть согласовано. Также желательно установить отводящее условие для случаев неуплаты .

Налоги к оплате

Пришло время рассмотреть вопрос о налогообложении, применяемом при этом виде продажи к каждой из сторон. Продажа собственности в чистом виде подразумевает внесение имущественных изменений с учетом налога на доходы физических лиц . Следовательно, если есть прибыль, она будет подлежать налогообложению указанным налогом, если не может быть применено какое-либо освобождение, такое как продажа голой собственности в месте обычного проживания налогоплательщика старше 65 лет.

Другими словами, если это обычное место жительства, продавец будет освобожден от налогообложения на 100% возможного прироста капитала, который генерирует эта передача, освобождение, которое распространяется на налогоплательщиков с серьезной зависимостью. С другой стороны, если это второе место жительства или если пожилой человек не соответствует требованиям, предъявляемым Казначейством, ему придется платить налоги на свой личный подоходный налог с полученного прироста капитала.

С другой стороны, есть налоги, которые применяются к доходу, полученному продавцом голой недвижимости. Лица старше 70 лет будут освобождены от налогообложения 92% получаемых ими пенсионных выплат в качестве пожизненной ренты, а если доход носит временный характер, освобождение от уплаты налогов зависит от срока сбора арендной платы и колеблется от 75% до 88%.

В-третьих, это выплата муниципального прироста капитала городскому совету, где расположен дом. Этот «фискальный сбор» является наиболее важным для операции, и его невозможно избежать, однако альтернативой является переговоры с покупателем, чтобы он был тем, кто берет на себя ответственность за уплату этого налога, и включить соглашение в документ, чтобы пожилому человеку не пришлось нести эти расходы.

Налоги, уплачиваемые покупателем голой недвижимости

Независимо от того, что вы можете договориться с продавцом об уплате муниципального прироста капитала, вы должны ликвидировать налог на передачу прав собственности (ITP) в два разных периода . Один находится в момент приобретения голой собственности, а другой — в день прекращения права узуфруктуария (обычно после смерти).

Советы продавцу и покупателю голой недвижимости

Увидев способы, которыми может быть осуществлена ​​продажа чистой собственности дома, налоги, которые должны быть уплачены, и то, как распределяются расходы, удобно рассмотреть некоторые общие соображения для каждой из сторон при приближении к сделке. Прежде всего и до подписания договора «как бенефициарный собственник, так и единственный собственник должны знать, каковы их основные обязанности и права. В любом случае, узуфруктуарий должен четко понимать, что его основная обязанность — поддерживать вещь в надлежащем состоянии, брать на себя расходы по содержанию и возвращать ее в том же состоянии, в каком она была приобретена.

Что касается покупателя, удобно иметь профессионала для оценки собственности, расчета прибыльности операции и получения информации о юридических и налоговых процедурах, которые должны быть выполнены после смерти узуфруктуария для консолидации домена пленарного заседания, «принимая во внимание различия, которые могут существовать, если покупатель является физическим или юридическим лицом, в зависимости от способа продажи рассматриваемого недвижимого имущества, С другой стороны, покупатель имеет право «требовать передачи ему имущества в случае серьезных злоупотреблений со стороны узуфруктуария в ущерб приобретателю голой собственности», поскольку «обязанность узуфруктуария — сохранить добро ». В любом случае, при переговорах о цене продажи голой собственности продавцу было бы целесообразно получить недавнюю оценку от официального оценщика.

Также вам может быть интересно

  • Отправьте запрос – мы свяжемся с Вами в ближайшее время

    Отправляя это сообщение, вы принимаете условия
error: Content is protected !!