Вам нужен новый дом в Испании? Вы можете построить дом сами. Выбор будущего дома — одно из важнейших решений в нашей жизни, как в финансовом, так и в эмоциональном плане. У всех нас есть более или менее четкое представление о том, каким должен быть наш идеальный дом, но иногда найти дом своей мечты среди реальных вариантов, предлагаемых рынком недвижимости, может быть сложно.
Если вы также относитесь к числу тех, кто не соглашается на стандартный продукт и мечтает построить собственный дом, Вас могут одолеть первоначальные сомнения: с чего начать? Какие юридические процедуры мне нужно провести? Стоимость?…
В этой статье мы предлагаем вам небольшое руководство, которое поможет вам выполнить каждый шаг. В нем вы узнаете, что вам нужно принять во внимание, прежде чем отправиться в это личное приключение, включая информацию, советы и практическую информацию, чтобы ваша мечта не превратилась в настоящий кошмар.
Главные преимущества строительства дома самому
В качестве ориентировочного показателя построить самому предполагает экономию от 20% до 30%, что аналогично расходам на посредничество промоутера. Экономия, как правило, достигается за счет использования материалов лучшего качества, чем в стандартных предложениях, представленных на рынке.
Персонализация дома — еще одно из его преимуществ. Дом с точностью до миллиметра, отвечает Вашим потребностям. Кроме того, рыночная стоимость этих уникальных домов обычно выше, чем в среднем, поэтому они являются плюсом в качестве инвестиций в будущее.
Руководство по строительству дома самому
-
Установление потребностей
Каким бы очевидным это ни было, процесс строительства дома в Испании должен начинаться с того, что семья реалистично разъясняет идеи. Должен быть составлен согласованый бюджет непосредственно на само строительства дома и на участок, устанавливая минимальные потребности, которые должны быть учтены с точки зрения услуг (например, рядом со школами, медицинскими центрами, супермаркетами и т. д.). Таким образом будет легче определить географический поиск земли.
-
Покупка земли
Первым делом нужно выбрать земельный участок под строительство в географическом районе, который Вы считаете приоритетным. Помимо предпочтений с точки зрения местоположения и площади, лучше всего, чтобы это была консолидированная городская земля (suelo urbano), то есть юридически оформленная и пригодная для немедленного использования в соответствии с Генеральным планом городского планирования соответствующей местности. Это означает, что участок имеет доступ по городским дорогам и с такими услугами, как вода, электричество, канализация и телекоммуникации.
Интерес к земле, классифицируемой как urbanizable, всегда является рискованным решением для строительства дома самому. Процессы переквалификации этой земли в городскую под застройку могут длиться годами.
Перед покупкой настоятельно рекомендуется проверить, свободен ли участок от сборов (расходы на урбанизацию, залоговые права, долги и т. д.). Для этого достаточно запросить простую справку в Земельной книге. Не помешает убедиться, что права собственности совпадают, а зарегистрированная площадь соответствует той, которая указана в кадастре.
Расходы на покупку земельного участка
Поскольку это продажа с нотариальным актом, к стоимости земли необходимо добавить сборы регистратора недвижимости и нотариуса – это около 0,5% от покупной цены. Кроме того, придется заплатить Налог на наследственную передачу (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — 10% от цены покупки, если продавцом является другое физическое лицо) и Налог на документально подтвержденные правовые акты (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) — 0,5%-1,5%, варьируется в зависимости от автономного сообщества Испании.
-
Расчет бюджета на строительство
Распределение расходов будет следующим:
Перед началом строительства необходимо топографическое исследование местности (чтобы
точно знать геометрию участка, а также элементы, которые он содержит: скалы, склоны, деревья …) и геотехническое исследование (чтоб спроектировать адекватный фундамент).
🔸 Топографическое исследование: 500 евро
🔸 Геотехническое исследование: 600 евро
Закон о планировании строительства (LOE) и Технический строительный кодекс (CTE) требуют проведения этих изучений земли.
После этих шагов вам нужно будет нанять архитектора, чтобы спроектировать дом, и запланировать выполнение работ. С его помощью вы будете планировать дом в соответствии со своими потребностями и бюджетом, всегда адаптируя его к городским нормам.
🔸 Визирование Базового проекта в Колледже архитекторов: 5500 евро
Это документ общего дизайна дома, что является одним из требований муниципалитетами для получения различных строительных лицензий. Базовый проект ускоряет этот процесс. Иногда получение лицензии может занять месяцы, в зависимости от стараний каждого муниципалитета.
🔸 Визирование Рабочего проекта в Колледже архитекторов: 5500 евро
Рабочий проект – это детальная разработка предыдущего, который включает архитектурные планы и определяет все материалы, строительные системы и необходимые помещения, а также размеры и бюджеты для каждого этапа работ. Из-за уровня детализации он требует большой работы со стороны архитектурной студии, которая должна получить одобрение с Вашей стороны. Цель состоит в том, чтобы избежать изменения и импровизации во время реализации проекта, которые также могут повлечь за собой значительные отклонения от утвержденного бюджета.
Архитектор будет направлять и консультировать вас на протяжении всего процесса. В то же время Вы должны четко представлять себе ряд параметров, таких как размер и стиль дома, материалы, которые будут использоваться при строительстве, количество комнат и отделка. . Доверьтесь хорошей работе архитектора, который также проконсультирует вас по важным вопросам: ориентация на солнце, естественная или принудительная вентиляция, строительные системы, тепловой и акустический комфорт, выбор типа крыши, адаптация к окружающему климату и многие другие.
🔸 Плата за лицензию на строительство: 10000 евро. (ориентировочно)
С юридическим разрешением, которое представляет собой выдачу лицензии на строительство городским советом вам нужно будет запросить временное подключение электрического тока и водоснабжения, чтобы начать строительство.
🔸 Управление строительством (архитектор): 4500 евро
Архитектор будет отвечать за управление строительством в технических, экологических, эстетических и городских аспектах.
🔸 Направление выполнения работ (технический архитектор): 4500 евро
Технический архитектор в качестве директора по выполнению проекта будет отвечать за качество и безопасность во время строительства, контролируя соблюдение всех проектных спецификаций.
Момент когда необходимо найти хорошего застройщика как подрядчика на реализацию строительных работ. В идеале вам следует запросить несколько смет у разных строительных компаний и изучить их вместе с архитектором, чтобы убедиться, что они полные, дабы избежать сюрпризов. Самая рекомендуемая смета – закрытая договорная цена «под ключ». А также с указанием ожидаемой даты завершения работ и возможных штрафов в случае просрочки.
Не рекомендуется нанимать каждую специализированную компанию отдельно, поскольку в этом случае Вам необходимо выступать в качестве основного подрядчика и помимо необходимости заботиться о координации всего персонала каждой компании будут дополнительные обязательства с точки зрения охраны труда и техники безопасности.
🔸 Координация по охране труда и технике безопасности: 2000 евро
За соблюдение мер по охране труда и технике безопасности.
Ориентировочная стоимость строительства семейного дома площадью 300 квадратных метров с высоким качеством отделки составит около 350 000 евро (плюс 10% НДС).
К этим расходам следует добавить другие расходы, такие как ограждение (от 10 000 до 20 000 евро), благоустройство территории (около 15 000 евро за 500 квадратных метров) и бассейн (еще 15 000 евро).
Финансирование: ипотечная ссуда на строительство дома
Если нет достаточной суммы для строительства, обычно приходится прибегать к банковскому финансированию. Поскольку это не построенный дом, ссуда будет дороже, и банк не выдает весь капитал сразу. Банк утверждает необходимые средства и будет проводить оплаты застройщику по мере продвижения строительства и предоставления сертификатов на определенные этапы работ.
В качестве гарантии того, что мы можем претендовать на этот путь финансирования, необходимо предоставить в банк документ о собственности на земельный участок, где планируется строительство дома. Также лицензия на строительство и Рабочий проект, одобренный от Колледжа архитекторов.
Помимо этой разницы по сравнению с традиционной ипотекой, следует отметить, что в настоящее время мало банков, предлагающих этот конкретный продукт, что несколько ограничивает возможности поиска и сравнения. Большинство банков финансируют около 60% оценочной стоимости выполненных работ. Что касается срока, он обычно составляет от 20 до 30 лет.
Кроме того, мы не должны забывать, что, как и любая ипотека, ее заключение влечет за собой ряд сопутствующих расходов: нотариус и регистрация, налог на документально подтвержденные правовые акты, комиссия за открытие и банковские проценты.
Завершение строительных работ — оформление документов
Не будучи экспертом в данной области, трудно самостоятельно оформить всю юридическую документацию, связанную со строительством дома в Испании. Но даже если эта работа поручена профессионалу, лучше знать этот административный путь легализации строительных работ.
После множества решений и работ строительство дома завершено. Проводятся соответствующие обзоры архитектором и инспектором и подписываются Акт о завершении строительства, с которым необходимо запросить в мэрии города первую лицензию на проживания (licencia de primera ocupación)
В тех же муниципальных учреждениях нужно запросить Свидетельство о пригодности дома к проживанию (cédula de habitabilidad), с помощью которого можно зарегистрировать все необходимое для нашего дома: электричество, воду, газ и телекоммуникации. Кроме того, нам нужно будет зарегистрировать новое строительство в Кадастре и, наконец, оформить публичный акт дома у нотариуса и зарегистрировать его в Реестре собственности.
После всех этих процедур (и платежей) можно расслабиться — наконец-то! — и наслаждаться Вашим новым домом по индивидуальному проекту!
